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住宅・土地税制のQ&A

ここに注意!ここを押さえよう!住宅土地税制

住宅・土地税制について、知っておきたい基本知識です。マイホーム計画のある方には参考になる資料です。
「知っていれば戻ってくる!住宅・土地税制がわかる本 平成24年度版  著:奥村眞吾」より引用
マイホームを購入したり建てたりするときには、どんな税金がかかるのですか?(p34-35)

土地・建物の取得の際にかかる税金

土地や建物を取得すると、いくつかの税金がかかります。まず取得したマイホームを登記するときに登録免許税を納め、その数ヶ月後には地方税である不動産取得税がかかってきます。また、住宅ローンなどで資金手当をすると、その抵当権設定にも登録免許税がかかります。さらには建物の取得に際しても消費税がかかります。

(1)登録免許税

不動産の登記をする時点で登録免許税という税金がかかりますが、マイホームの場合は税額軽減がはかられています。

登記の種類 住宅に係る特例 本則税率
特例税率 対象住宅
所有権の保存登記 0.15%
(※1)

個人の住宅の用に供される床面積50m²以上の家屋

0.4%
所有権の移転登記 0.3%
(※1)(※2)

・個人の住宅の用に供される床面積50m²以上の家屋

・中古住宅の場合は、築後25年以内(木造は20年以内)のもの又は一定の耐震基準に適合するもの

2.0%
抵当権の設定登記 0.1% 0.4%

(※1) 長期優良住宅・認定低炭素住宅の新築等に係る登録免許税の税率は、平成28年3月31日までの措置として、0.1%(戸建ての長期優良住宅の移転登記については0.2%)に軽減。

(※2) 買取再販住宅の取得に係る登録免許税の税率は、平成28年3月31日までの措置として、0.1%に軽減。

制度の詳細:財務省

(2)不動産取得税

不動産取得税は都道府県が課す地方税で、土地や家屋を売買や新築、あるいは贈与などによって取得した場合にかかります。土地や家屋を取得してから数ヶ月後に都道府県から送付されてくる納税通知書によって銀行などで納めることになります。

計算式

不動産の価格(課税標準額)(注1)×税率(注2)=税額

注1「不動産の価格」とは?

・不動産の購入価格や建設工事価格ではなく、不動産を取得したときの市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。

・家屋を新築、増築したときなど、固定資産課税台帳に価格が登録されていない不動産を取得したときは、国が定める基準(固定資産評価基準)により評価した価格となります。

・宅地などを平成30年3月31日までに取得したときは、その土地の固定資産課税台帳に登録されている価格を2分の1した額が不動産の価格となります。

注2税率

取得した日 土地 家屋
住宅 その他
~H15年3月31日 4% 3% 4%
H15年4月1日~18年3月31日 3% 3% 3%
H18年4月1日~20年3月31日 3% 3% 3.5%
H20年4月1日~30年3月31日 3% 3% 4%

制度の詳細:茨城県

(3)消費税

土地については消費税はかかりませんが、建物には8%の消費税がかかります。また、不動産業者に支払う仲介手数料については、土地、建物の区分なく8%の消費税がかかります。
これらの税金は、工夫すれば節税できるようなものではなく、また、金額的にも大きな比重を占めるものではありません。住宅取得で重要になってくるのはむしろ、相続や贈与の際にかかる税金でしょう。

どんな場合に住宅ローン減税が受けられるのでしょうか?(p14-17)

住宅ローン減税が受けられる要件

制度拡充の概要

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
この住宅ローン減税制度は、平成26年4月からの消費税率の引上げにあわせて、下表のとおり大幅に拡充されています。なお、申請は、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請します。世帯単位ではないことに注意してください。

適用期日 ~平成26年3月 平成26年4月
~平成31年6月※1
最大控除額(10年間合計) 200万円※2
(20万円×10年)
400万円※2
(40万円×10年)
控除率、控除期間 1%、10年間 1%、10年間
住民税からの控除上限額 9.75万円/年
(前年課税所得×5%)
13.65万円/年
(前年課税所得×7%)
主な要件
○自ら居住すること
○床面積が50m²以上であること
○耐震性能を有していること(中古住宅の場合)

○その他の主な要件
・借入金の償還期間が10年以上であること
・年収が3000万円以下であること(3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない)
・増改築等の場合、工事費が100万円以上であること

※1平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。

※2長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ300万円(~平成26年3月)、500万円(平成26年4月~平成31年6月)。

対象住宅

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方が有利な場合がありますので、よくご確認ください。(リフォーム減税との重複利用はできません。)

<住宅ローンの減税の対象> 新築住宅 中古住宅(要件あり) 増築リフォーム(要件あり)

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事

  1. 1.増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  2. 2.マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  3. 3.家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  4. 4.耐震改修工事(現行耐震基準への適合)
  5. 5.一定のバリアフリー改修工事
  6. 6.一定の省エネ改修工事

制度の詳細:国土交通省すまい給付金

住宅ローン減税の対象となる借入金

住宅ローン減税の対象となる借入金は、マイホームの取得または増改築、およびマイホームとともに取得する土地などのための借入金で、借入期間が10年以上のものに限られます。ただし、次のものは対象になりません。
(1)勤務先などからの融資や代金債務で、利息が年1%未満のもの
(2)勤務先などからの利子補給金の支払いを受けているため、自らが実質的に負担する借入金や代金債務の利息が年1%未満となるもの
(3)勤務先などから時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金等

制度の詳細:国税庁

住宅ローン減税の再適用制度

この制度は、住宅ローン減税の適用を受けている住宅に居住する人が、引っ越した後再び戻って入居した場合、住宅ローン減税の期間が残っていれば、残りの期間について引き続き控除を受けられるというものです。
たとえば、本来10年間にわたって税額控除可能な人が入居から3年経ってから転勤し、その2年後に元の勤務地・自宅に戻った場合、自宅に居住していなかった2年間は住宅ローン減税対象にはならないのですが、再入居した年から残りの5年間は対象になります。平成21年度の改正により、入居年の12月31日までに転勤等で引っ越すことになり住宅ローン減税を一度も受けられなかった人が、その後再び同じ住宅に入居した場合にも適用できるようになりました。
ただし、自宅を出るのは、勤務先の都合などやむを得ない理由でなければなりません。適用できるのは、住宅の取得をして住宅ローン減税の適用を受けていた居住者が、勤務先から転勤の辞令その他これに準ずるやむを得ない理由によりその住宅をその者の居住の用に供しなくなった後、その理由が解消し、再びその住宅に入居した場合に限ります。
このように、一定の要件の下で、その住宅の取得等に係る住宅ローン減税の適用年のうち、その者が再び入居した日の属する年(以下「再入居年」という)以後の各適用年について、住宅ローン減税の再適用を受けることができるというわけです。
なお、その再入居年にその住宅を賃貸の用に供していた場合には、再入居年の翌年以後の各適用年について再適用を受けることになります。

制度の詳細:国税庁

長期優良住宅(200年住宅)の減税とはどのようなものでしょうか?(p18-21)

耐久性に優れた住宅の普及を促す優遇制度

住宅の寿命を延ばすことで廃棄物の削減や資源の節約へとつなげるべく、新しい法律(「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で一定のもの)が平成21年6月4日に施行されました。これは、税制で優遇されることによって、耐久性に優れた住宅の普及を促すというものです。
新築または取得(未使用のものに限る)する一定の長期優良住宅(いわゆる200年住宅)に対して、(1)固定資産税、(2)登録免許税、(3)不動産取得税、(4)所得税を軽減する措置を講じます。

(1)固定資産税(平成28年3月31日まで)

長期優良住宅として認定を受けた住宅の固定資産税の減額措置の適用期間は、一般住宅よりも長く設定されています。

長期優良住宅の固定資産税の減額措置の適用期間
減額措置 一般住宅 長期優良住宅
戸建て 税額1/2 3年間 5年間
マンション 税額1/2 5年間 7年間

通常、固定資産税は以下により計算します。

固定資産税額=固定資産税評価額 × 1.4%(標準税率 市町村により異なります)

この固定資産税額が減額措置によって、1/2となる期間が、長期優良住宅の場合一般住宅よりも2年長く適用されるということになります。

長期優良住宅として固定資産税の軽減を受けるための主な要件

・床面積が50m²以上280m²以下であること

・長期優良住宅の認定通知書

制度の詳細:国土交通省 長期優良住宅に対する税の特例

(2)登録免許税(平成28年3月31日まで)

長期優良住宅として認定を受けた住宅の登記の際に必要な登録免許税が、一般住宅よりも優遇されます。

所有権保存登記:税率0.15%→0.1%

(登録免許税=固定資産税評価額×税率)

平成28年3月31日までに取得した場合

長期優良住宅の登録免許税の優遇
登記種別 本則 一般住宅(※) 長期優良住宅
所有権保存登記 0.4% 0.15% 0.1%
所有権移転登記 2.0% 0.3% 戸建0.2%
マンション0.1%

※一般住宅については平成29年3月31日までの取得

長期優良住宅として登録免許税の税率軽減を受けるための主な要件

・その者が主として居住の用に供する家屋であること

・住宅の新築または引渡しから1年以内に登記をすること

・床面積が50m²以上であること

・市町村が発行する住宅用家屋証明書を取得していること

・長期優良住宅の認定通知書

制度の詳細:国土交通省 長期優良住宅に対する税の特例

(3)不動産取得税(平成28年3月31日まで)

長期優良住宅として認定を受けた住宅の不動産取得税が、一般住宅よりも軽減されます。

・課税標準額から控除される額 1,200万円 → 1,300万円

平成28年3月31日までに新築された住宅が対象

長期優良住宅の不動産取得税の軽減
本則 一般住宅(※) 長期優良住宅
税率 4% 3% 3%
課税標準からの控除額 0円 1,200万円 1,300万円

※一般住宅は平成30年3月31日までの取得

通常、不動産取得税は以下により計算します。

不動産取得税額=(固定資産税評価額-控除額)×税率

よって、長期優良住宅の不動産取得税額は
(固定資産税評価額-1,300万円)×3%となります。

長期優良住宅として不動産取得税の軽減を受けるための主な要件

・床面積が50m²以上240m²以下であること

・長期優良住宅の認定通知書

・茨城県の場合、県税事務所への申告が必要です

制度の詳細:茨城県

(4)①住宅ローン減税の拡充(平成31年6月30日まで)

長期優良住宅の住宅ローン控除 最大控除額の優遇

住宅ローン控除は、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを組んで住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、居住の年から10年間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度です。

長期優良住宅は一般の住宅よりも優遇されており、最大控除額が一般住宅よりも多く設定されています。

各年の住宅ローン控除額の算出

住宅ローン控除は所得から一定額を控除して税額を計算するのではなく、年末の住宅ローン残高の1%の額を納めるべき所得税から直接控除するものです(税額控除)。

税額からダイレクトに差し引かれるので、金額が把握しやすく、お得感を感じやすいのが特徴です。

住宅ローン控除額は以下の計算により算出します。

住宅ローン控除額=住宅ローン年末残高×控除率(1%)

長期優良住宅の住宅ローン控除(住宅ローン減税)の概要
入居年 平成26年4月1日~平成31年6月30日
住宅の種別 一般の住宅 長期優良住宅
控除対象
借入限度額
4,000万円 5,000万円
控除期間 10年間 10年間
控除率 1.0% 1.0%
最大控除額
(年間控除額)
400万円(40万円) 500万円(50万円)
住民税からの
控除上限額
13.65万円 13.65万円

※消費税8%または10%の場合の金額

長期優良住宅として住宅ローン控除を受けるための主な要件

・その者が主として居住の用に供する家屋であること

・住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること

・床面積が50m²以上であること

・店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること

・借入金の償還期間が10年以上であること

・合計総所得金額が3,000万円以下であること

・長期優良住宅建築等計画の認定通知書を取得していること

制度の詳細:国土交通省 長期優良住宅に対する税の特例

(4)②投資減税型の特別控除(平成31年6月30日まで)

住宅ローンの借り入れの有無にかかわらず適用が可能な所得税の減税制度(投資型)が、平成31年6月まで延長・拡充されました。

標準的な性能強化費用相当額の10%相当額が、その年分の所得税額から控除されます。(控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額から控除。)

住宅ローンの利用をしなくても適用が可能なのが特徴です。なお、住宅ローン控除との併用はできません。

性能強化費用相当額は平成26年4月以降居住の場合、住宅の床面積×43,800円で算出します。

なお、控除対象限度額650万円は、平成26年4月以降の居住でなおかつ、住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合の金額です。

長期優良住宅の投資型減税の概要
居住年 控除対象限度額 控除期間 控除率 最大控除額
平成26年4月~31年6月 650万円 1年間 10% 65万円

※消費税8%または10%の場合の金額

長期優良住宅として所得税減税(投資型)を受けるための主な要件

・その者が主として居住の用に供する家屋であること

・住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること

・床面積が50m²以上であること

・店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること

・合計総所得金額が3,000万円以下であること

・長期優良住宅の認定通知書を取得していること

制度の詳細:国土交通省 長期優良住宅に対する税の特例

住宅の省エネ改修促進税制とはどのようなものでしょうか?

省エネルギーのための改修で固定資産税および所得税を税額軽減

地球温暖化防止に向けて家庭部門のCO2排出量の削減を図るため、既存住宅において省エネ改修工事を行った場合の所得税及び固定資産税の特例措置(「住宅の省エネ改修促進税制」)が創設されました。

この税制は、例えば窓の二重サッシ化や、天井、壁、床に適切な量の断熱材を入れる工事など、熱の損失の防止を図ることにより住宅におけるエネルギーの使用の合理化に資する工事が対象となります。

(1)省エネ改修リフォームの固定資産税の軽減措置

平成20年1月1日以前から建っている住宅について、一定の省エネ改修を行った場合、その住宅に係る固定資産税(120m²相当部分まで)の税額が以下のとおり減額されます。

住宅の省エネ改修時の固定資産税の減額
省エネ改修工事の完了時期 減額期間 減額措置の内容
平成28年3月31日まで 1年間 固定資産税額(※1)の1/3を減額

※固定資産税額=課税標準額(固定資産税評価額)×標準税率(1.4%)
※1 1戸あたり120㎡相当分までを限度

省エネ改修による固定資産税の減額を受けるための主な要件

・工事が次に該当する省エネ改修工事であること
 ①窓の改修工事(居室の全てでなくてもよい)
  又は①とあわせて行う②~④のいずれか
 ②床の断熱工事 ③天井の断熱工事 ④壁の断熱工事

・改修部位がいずれも現行の省エネ基準(平成11年基準)に新たに適合すること

・対象となる省エネ改修工事費用が50万円超であること

・住宅が平成20年1月1日以前から建っている住宅であること(賃貸住宅を除く)

(2)省エネ改修の所得税減税(投資型減税)

省エネ改修の所得税減税(投資型)

省エネ改修工事を行った場合の所得税の減税制度(投資型)が、平成29年12月まで延長・拡充されました。この減税は住宅ローンの借り入れの有無にかかわらず利用が可能となっています。

減税額は省エネ改修工事費用(上限あり、以下参照)の10%となります。

また、他のリフォームによる所得税減税(投資型)と併せて利用することも可能です。

なお、以下に示す平成26年4月以降の控除額は、住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合の金額であり、それ以外の場合における控除対象限度額は200万円、控除限度額は20万円となります。

省エネ改修工事の投資型減税の概要
居住年 控除対象限度額 控除期間 控除率 最大控除額
平成26年4月~29年12月 250万円
(350万円)
1年間 10% 25万円
(35万円)

※消費税8%または10%の場合の金額
※カッコ内の金額は、省エネ改修工事と併せて太陽光発電装置を設置する場合の金額

省エネ改修の所得税減税(投資型)額の算定

省エネ改修による所得税の控除額は以下により算定します。

控除額=以下の内いずれか少ない額×10%

・対象となる省エネ改修工事費用-補助金等(☆)

・国土交通大臣が定める省エネ改修の標準的な工事費用相当額

・250万円※(控除対象限度額)
※太陽光発電設備設置時は350万円(平成26年4月1日以降居住の場合)

☆国または地方公共団体から交付される補助金または交付金その他これらに準じるもの

省エネ改修工事の所得税減税(投資型)を受けるための主な要件

・工事が次に該当する省エネ改修工事であること
 ①全ての居室の窓全部の改修工事又は①とあわせて行う②~⑤のいずれか
 ②床の断熱工事 ③天井の断熱工事
 ④壁の断熱工事 ⑤太陽光発電設備設置工事

・省エネ改修工事費がいずれも現行の省エネ基準(平成11年基準)以上の性能となるもの

・対象となる省エネ改修工事費から補助金等(☆)を控除した額が30万円(平成26年4月からは50万円)超であること(太陽光発電設備の設置費用を含む)

・自ら所有し、居住する住宅であること

・住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること

・改修工事後の床面積が50㎡以上であること

・床面積の1/2以上が居住用であること

☆国または地方公共団体から交付される補助金または交付金その他これらに準じるもの

(3)省エネ改修の所得税減税(住宅ローン減税)

5年以上のリフォームローンを組んで省エネ改修工事を行った場合の所得税の減税制度(住宅ローン減税)が、平成29年12月まで延長・拡充されました。

減税額は省エネ改修工事費用に係る借入金年末残高の2%5年間控除されます。

また、耐震改修による所得税減税(投資型)や、バリアフリー改修による所得税減税(住宅ローン減税)と併せて利用することも可能です。

なお、以下に示す平成26年4月以降の控除額は、住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合の金額であり、それ以外の場合における控除対象限度額は200万円、控除限度額は20万円となります。

省エネ改修工事の住宅ローン減税の概要
居住年 控除対象限度額 控除期間 控除率 最大控除額
平成26年4月~29年12月(※1) 250万円 5年間 2%(※2) 25万円

※1 消費税8%または10%の場合の金額

※2 対象となる省エネ改修工事以外の改修工事費用については1%

省エネ改修の所得税減税額の算定

省エネ改修による住宅ローン控除額は以下により算定します。

控除額=Ⅰ×2%+Ⅱ×1%、控除期間5年間

Ⅰ=以下の内いずれか少ない額

・省エネ改修工事(※1)費用(補助金等(☆)を除く)に係る借入金の年末残高

・250万円(控除対象限度額)(平成26年4月1日以降居住の場合)

※1 改修工事後の住宅全体の省エネ性能が現行の省エネ基準(平成11年基準)相当に上がると認められる工事

☆国または地方公共団体から交付される補助金または交付金その他これらに準じるもの

Ⅱ=省エネ改修工事以外の増改築工事費用に係る借入金の年末残高

ただしⅠ+Ⅱ<1,000万円

<計算例>

控除額=省エネ改修工事200万円×2%+その他の改修工事800万円×1%=12万円

控除期間5年間なので、12万円×5年間で最大60万円が控除される計算となります。

省エネ改修工事の所得税減税(住宅ローン減税)を受けるための主な要件

・工事が次に該当する省エネ改修工事であること
 ①全ての居室の窓全部の改修工事又は①とあわせて行う②~④のいずれか
 ②床の断熱工事 ③天井の断熱工事 ④壁の断熱工事

・省エネ改修工事費がいずれも現行の省エネ基準(平成11年基準)以上の性能となるもの

・対象となる省エネ改修工事費から補助金等(☆)を控除した額が30万円(平成26年4月からは50万円)超であること

・自ら所有し、居住する住宅であること

・住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること

・改修工事後の床面積が50m²以上であること

・床面積の1/2以上が居住用であること

☆国または地方公共団体から交付される補助金または交付金その他これらに準じるもの

土地や建物を売った場合も税金はかかるのですか?(p54-55,p68-70)

利益が出た場合は税金がかかる

土地や建物などを売却した際、利益が出れば、それに対して譲渡税がかかります。譲渡税は売却金額に対してではなく、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引き、さらに特別控除(居住用財産は3,000万円など)を引いた残額(課税譲渡所得)に対してかかります。
この「課税譲渡所得」は給与所得、事業所得など、ほかの所得と合算しないで税金の計算をすることから「分離課税」と呼ばれています。
譲渡税は、譲渡した不動産を5年以上所有していたかどうかによって税額が変わります。5年を超えて所有していた場合にかかる「長期譲渡」の税金は軽く、5年以下の所有にかかる「短期譲渡」の税金は重くなっています。
ただ、最近の傾向では、短期譲渡で譲渡益が発生する場合は少なく、ほとんどの場合、譲渡損が生じます。この譲渡損はほかの所得と通算されません。

譲渡所得の種類

譲渡所得はさらに5種類に分類され、それぞれ異なった計算方法により税額を計算することになります。
(表1)
長期譲渡所得 一般の譲渡 長期譲渡所得×15%=所得税
長期譲渡所得×5%=住民税
優良住宅向け譲渡 (2,000万円以下の部分)
長期譲渡所得×10%=所得税
長期譲渡所得×4%=住民税
(2,000万円超の部分)
長期譲渡所得×15%=所得税
長期譲渡所得×5%=住民税
居住用財産の譲渡 表2参照
短期譲渡所得 一般の譲渡 短期譲渡所得×30%=所得税
短期譲渡所得×9%=住民税
軽減所得、国や地方公共団体に対する譲渡など 短期譲渡所得×15%=所得税
短期譲渡所得×5%=住民税

特別控除の適用で、3,000万円までは非課税

マイホーム(居住用財産)を売った場合に売却益が生じても、特別控除を適用することにより、3,000万円までは税金がかかりません。マイホームを売った場合は、それが生活の基盤であるということから、ほかの不動産を売ったときとは異なり、税金面で優遇されているのです。マイホームを売却したときは、売却価額から買ったときの金額(取得費)と売却のためにかかった仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた売却益から、さらに3,000万円の「居住用財産の特別控除」を引いた残額に、税金がかかります。したがって売却益が3,000万円までなら税金はかかりません。しかもこの特例は、マイホームの所有期間にかかわらず適用を受けることができるのです。

所有期間によって税率が異なる

マイホームの所有期間によって税金の負担額が異なります。
(表2)
  区分 所得税 住民税
①所有期間が10年超の場合(軽減税率適用の譲渡所得) 3,000万円特別控除後の売却益が6,000万円までの場合 10% 4%
3,000万円特別控除後の売却益が6,000万円超の場合 15% 5%
②所有期間が5〜10年の場合(長期譲渡所得) 3,000万円特別控除後の部分 15% 5%
③所有期間が5年未満の場合(短期譲渡所得) 3,000万円特別控除後の部分 表1参照

3,000万円特別控除を受けるには、次の要件を満たさなければなりません。

(1)家と土地の両方を同時に売ること
(2)その家に住まなくなった日から、3年目の12月31日までに売ること

その他の注意点

(1)単身赴任者の場合
本人が単身赴任していて、居住していない場合であっても、配偶者や家族が住んでいる場合には、居住用財産として認められます。ただ本人も赴任先で家を所有している場合は、留守宅とあわせて2つの家を持つことになり、その場合はどちらか一方しか居住用財産として認められません。

(2)土地のみの場合
土地だけ売却する場合、たとえば、以前はその土地の上に家があったが、それを取り壊して更地にして売却した場合でも、家屋を取り壊した日から1年以内に、土地の売買契約が終わっていれば、居住用財産の3,000万円特別控除は認められます。ただし、家を取り壊した後、売買契約が終わるまでの間、駐車場にするなど、業務用に使われていないことが前提になります。

(3)家と土地の持ち主が違う場合
家屋を売った譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、次の条件をすべて満たせば、土地の譲渡所得から控除できます。
①家と土地の両方が同時に売却される。
②家の所有者と土地の所有者が親族関係にあり、かつ一緒に生活をしている。
③家の所有者と土地の所有者が、共にその家に住んでいる。